Tre hundrede tusinde kroner ligger over det punkt, hvor usikret forbrugskredit reelt findes. Spørgsmålet er derfor ikke, om der skal stilles sikkerhed, men hvilken form den skal tage.
De to realistiske veje er et realkreditlån med pant i fast ejendom og et banklån mod sikkerhed. De ligner hinanden udefra og opfører sig meget forskelligt.
Realkredit i korte træk
Realkredit er lån mod pant i fast ejendom, finansieret ved at sælge obligationer. Det er som regel den billigste form for finansiering, der findes til private, og løbetiden kan være op til 30 år.
Til gengæld er det den mest omstændelige: der skal vurderes, tinglyses og beregnes kurs, og det tager uger frem for dage.
Banklån mod sikkerhed
Et banklån kan stilles med pant i fast ejendom, i et andet aktiv eller mod kaution. Det er dyrere end realkredit og billigere end usikret kredit.
Fordelen er fleksibilitet og tempo. Der er færre faste omkostninger ved at etablere det, og det kan som regel være på plads hurtigere.
Hvad forskellen betyder i praksis
Jo længere du regner med at have lånet, jo mere betaler realkredit sig — etableringsomkostningerne fordeles over flere år, og rentefordelen løber hele vejen.
Skal lånet indfries inden for få år, kan banklånet være billigst i praksis, netop fordi du undgår de faste omkostninger ved at etablere realkreditten.
Det er den samme afvejning som ved 150.000 kroner, bare med større tal og dermed større udslag.
Hvad det koster at komme ud
Her adskiller de to sig mest. Et banklån kan som regel indfries mod at betale renter for perioden. Et realkreditlån indfries til kurs, og hvad det koster afhænger af lånetypen og af markedet på det tidspunkt.
Regner du med at sælge boligen eller lægge om inden for få år, er det en oplysning, du skal have skriftligt, før du vælger.
Fast eller variabel rente
På en løbetid, der kan løbe i årtier, er rentetypen en hovedbeslutning. Fast rente koster typisk lidt mere i udgangspunktet og giver et tal, du kan planlægge efter.
Variabel rente er billigere i dag og flytter sig. Regn på, hvad ydelsen bliver et par procentpoint højere, før du vælger den — det er den samme stresstest, långiver selv laver.
Hvad vurderingen ser på
Indtægt og dens stabilitet, faste udgifter, formue, friværdi og summen af eksisterende gæld. Ved 300.000 kroner er en kreditvurdering grundig, og et ufuldstændigt billede opdages.
Ejer du fast ejendom, indgår friværdien direkte — også hvis du søger et banklån frem for realkredit.
Hvad ydelsen skal kunne holde til
Den ærlige test er ikke, om budgettet går op i dag, men om ydelsen kunne betales i et halvt år med kun den ene indtægt, eller hvis renten steg.
På en løbetid, der måles i årtier, er sandsynligheden for mindst én større ændring i økonomien tæt på sikker.
Etableringsomkostningerne er en post for sig
Vurdering, tinglysningsafgift, kursskæring og gebyrer løber op i et beløb, der er værd at kende, før du sammenligner renter.
Bed om dem specificeret, og læg dem til, når du regner den samlede pris ud. To tilbud med samme rente kan adskille sig mærkbart her.
At indfri dyr forbrugsgæld med billig realkredit kan spare meget. Men du flytter samtidig gælden ind i din bolig, og løbetiden bliver ofte mange gange længere.
Regn på den samlede pris før og efter, og vær opmærksom på, at en gæld, der før var væk om tre år, nu kan løbe i tyve.
Hvor du bør spørge
Din egen bank først. De kan prissætte begge veje, se hele dit billede og sige, hvad der er realistisk, før du bruger tid andre steder.
Ved beløb i denne størrelse er hastighed sjældent afgørende. En uges ekstra research vejer ingenting mod tyve års ydelse.
Bed om at få begge muligheder stillet op skriftligt med samme løbetid, så tallene kan sammenlignes direkte. Bed også om etableringsomkostningerne specificeret hver for sig — det er den post, der oftest gør, at to tilbud med næsten samme rente alligevel koster forskelligt, og den er svær at få øje på, hvis den er lagt ind i en samlet sum.
Hvad pengene typisk skal bruges til
På dette beløb er de almindelige formål en større ombygning, en tilbygning, en udbetaling til bolig eller en samlet omlægning af gæld. Fælles for dem er, at de har en tidshorisont, ikke en deadline.
Det passer godt til de sikrede veje, som begge kræver tid. Er behovet derimod akut, er det værd at spørge, om det virkelig er 300.000 kroner der skal lånes nu, eller om en mindre og hurtigere finansiering kan dække det akutte, mens resten planlægges ordentligt.
Går pengene til noget, der øger boligens værdi, ændrer det ikke prisen på lånet i dag — men det kan ændre, hvad der er muligt, hvis du senere vil lægge om.
Hvis to skal låne sammen
To indtægter bag samme lån sænker risikoen og kan påvirke både bevilling og pris. Men begge hæfter for HELE gælden, ikke for halvdelen hver, og hæftelsen består, hvis forholdet mellem jer ændrer sig.
Skal den ene senere overtage lånet alene, kræver det långivers accept og en ny kreditvurdering af den, der bliver tilbage. Ved et lån med pant i en fælles bolig er det sjældent en formalitet.
Fortrydelse og dokumentation
Reglerne afhænger af, hvilken form lånet tager, og de er ikke ens for forbrugerkredit og realkredit. Få skrevet ned, hvad der gælder for netop dit produkt.
Hav lønsedler, årsopgørelse, budget, formueoplysninger og seneste ejendomsvurdering klar. Er I to om lånet, gælder det begge — og begge hæfter for hele gælden.
Det er som regel dokumentationen, der tager tiden, ikke sagsbehandlingen. Har du papirerne samlet, inden du henvender dig, kan et forløb, der ellers trækker ud i uger, blive afsluttet betydeligt hurtigere — og du får svar på det, der faktisk er realistisk, frem for et foreløbigt skøn.
