Tre hundrede og halvtreds tusinde kroner lånes sjældent af nogen, der ikke i forvejen ejer noget. Og ejer du fast ejendom, har du som regel allerede et realkreditlån i den.
Det gør spørgsmålet til et andet end på de lavere trin: skal det eksisterende lån forhøjes, eller skal der lånes ved siden af?
Hvad en forhøjelse er
En forhøjelse — et tillægslån — betyder, at du optager et nyt realkreditlån inden for den friværdi, der er i ejendommen. Det lægger sig oven i det, du har, og følger realkreditlånets vilkår.
Fordelen er prisen. Realkredit er som regel den billigste finansiering, der findes til private, og den fordel gælder også for de ekstra kroner.
Hvad der taler imod
Du binder mere af boligen. Friværdien er en buffer — den er dét, der giver handlefrihed, hvis du skal sælge, omlægge eller optage noget senere, og en forhøjelse bruger af den.
Løbetiden er også lang. Bruger du et 25-årigt lån til at finansiere noget, der er brugt op om ti, betaler du renter længe efter, at anledningen er væk.
Hvornår et lån ved siden af er bedre
Når beløbet skal være væk hurtigere end realkreditlånets løbetid. Et banklån over ti år kan koste mere i rente og mindre i alt, netop fordi det er ovre hurtigere.
Og når du ikke vil røre ved friværdien — for eksempel hvis du regner med at sælge eller omlægge inden for få år, og gerne vil have handlefriheden i behold.
Hvad en omlægning koster
En forhøjelse koster noget at etablere. Der er vurdering, tinglysningsafgift og kursskæring, og de poster løber op i et beløb, der er værd at kende, før du sammenligner renter.
Bed om dem specificeret. To muligheder med næsten samme rente kan adskille sig mærkbart her, og forskellen er svær at få øje på, hvis omkostningerne er lagt ind i en samlet sum.
Rentetypen er en beslutning for sig
På en løbetid, der kan løbe i årtier, betyder det mere, om renten er fast eller variabel, end om den er en anelse højere i dag.
Fast rente giver et tal, du kan planlægge efter. Variabel er billigere nu og flytter sig. Regn på, hvad ydelsen bliver et par procentpoint højere, før du vælger — det er den samme stresstest, långiver selv laver.
Hvad vurderingen ser på
Indtægt og dens stabilitet, faste udgifter, formue, friværdi og summen af eksisterende gæld. Ved 350.000 kroner er en kreditvurdering grundig, og friværdien indgår, uanset hvilken af de to veje du vælger.
Er der to om lånet, gælder det begge — og begge hæfter for hele gælden, ikke for halvdelen hver.
Hvad ydelsen skal kunne holde til
Den ærlige test er, om ydelsen kunne betales i et halvt år med kun den ene indtægt, eller hvis renten steg. Ikke om budgettet balancerer i dag.
På en løbetid, der måles i årtier, er sandsynligheden for mindst én større ændring i økonomien tæt på sikker.
At indfri dyr forbrugsgæld med billig realkredit kan spare meget i rente. Men gælden flytter ind i boligen, og løbetiden bliver ofte mange gange længere.
En gæld, der før var væk om tre år, kan nu løbe i femogtyve. Regn på den samlede pris før og efter, ikke på ydelsen — og vær opmærksom på, at den lave ydelse er det, der gør fælden svær at se.
Hvad det betyder, hvis du vil sælge
Et realkreditlån indfries til kurs, og hvad det koster afhænger af lånetypen og markedet på det tidspunkt. Et banklån kan som regel indfries mod renter for perioden.
Regner du med at sælge inden for få år, er det en oplysning, du skal have skriftligt, før du vælger vej. Det er den post, der oftest overrasker.
Hvor du bør spørge
Din egen bank og dit realkreditinstitut. De kan prissætte begge muligheder på dit konkrete lån og din konkrete friværdi, hvilket ingen generel beregning kan.
Bed om at få dem stillet op med samme løbetid, og om at få etableringsomkostningerne specificeret hver for sig. Ellers kan tallene ikke sammenlignes.
Hvis du ikke har friværdi nok
Så er forhøjelsen ikke en mulighed, uanset hvor billig den ville have været. Realkredit kan kun ydes inden for en andel af ejendommens værdi, og er den allerede brugt, er der ikke mere at tage af.
Tilbage står et banklån mod anden sikkerhed eller mod kaution, og prisen bliver derefter. Det er også et signal værd at lytte til: er der ikke plads i boligen, er der sjældent plads i budgettet heller.
Er en ny ejendomsvurdering ældre end et par år, kan det dog være værd at få den opdateret først. Er boligen steget i værdi, kan friværdien være større, end du regner med.
Hvad du skal have klar
Lønsedler, årsopgørelse, budget, seneste ejendomsvurdering og oplysninger om det eksisterende realkreditlån: restgæld, rentetype, løbetid og hvornår det blev optaget.
Det sidste er det, folk oftest mangler, og det er præcis det, en forhøjelse skal vurderes på. Du kan sætte dine tal ind i låneberegneren for at få et overblik, før du henvender dig.
Er I to om boligen, gælder det begge — og det er værd at tage samtalen om, hvad der sker, hvis den ene ikke kan betale, før papirerne underskrives. Ved et lån med pant i en fælles bolig er konsekvenserne større end ved et almindeligt forbrugslån, fordi det er hjemmet, der er stillet som sikkerhed.
Endelig: giv jer tid. Et lån af denne størrelse løber i årtier, og forskellen mellem den bedste og den næstbedste løsning måles i titusinder af kroner. En uges research vejer ingenting mod det, og et tilbud, der kun gælder i dag, er et argument for at vente frem for for at skynde sig.
